Кризис-2021. Ипотека в Tinder и пирамида по-китайски

Продолжаем исследование новейших кризисов. Кроме проблем с госдолгом, логистикой, рабочей силой и т.д. наметился кризис рынка недвижимости. В Новой Зеландии люди регистрируются в Tinder, чтобы найти партнера по ипотеке из-за нереально высокой стоимости жилья. В Берлине на референдуме проголосовали за экспроприацию жилья. В Китае, где рушится один из крупнейших застройщиков мира Evergrande, уже несколько лет стоят «города-призраки». Что происходит?

Начнем с Китая, в силу своего масштаба способного породить экономическое цунами, которое обрушит весь мир. Там ежегодно строят 15 млн. единиц нового жилья. Это в пять раз больше, чем в США и Европе вместе взятых. Отличие китайцев от жителей западных стран в том, что они не ориентированы на аренду и хотят иметь жилье в собственности.

Более 90% домохозяйств владеют как минимум одной квартирой или домом, а более 20% имеют несколько объектов недвижимости. Для большинства китайских семей квартира в силу своей дороговизны – это самое ценное имущество, которое у них есть. Жилье составляет 70% активов семей. Машины, бытовая техника и даже сбережения тянут на “математическую погрешность”.

Сейчас все обсуждают крах Evergrande – одного из крупнейших застройщиков в КНР, да и в мире тоже. Ему принадлежит более 1300 жилых комплексов в 280 городах страны. В сентябре стало известно, что долги холдинга превышают $300 млрд., а в процессе стройки 1,6 млн. квартир.

То, что Evergrande договорилась об отсрочке на три месяца выплат по бондам в $260 млн. при условии уже просроченной даты, неплохо. Но это не значит, что компания выкарабкается. 20 октября стало известно, что компании не удалось продать 50,1% акций своей «дочки» Evergrande Property Services Group за $2,6 млрд. А впереди  выплаты по другим бондам в $83,5 млн., которые уже переносили на месяц. Невыплата по ним будет означать дефолт компании. Окончательно и бесповоротно.

Нельзя сказать, что Evergrande – это пирамида в чистом смысле. Скорее, это конвейер, который кредитовал строительство новых домов за счет проданных квартир. Мы работаем примерно по такой же системе, только в несравнимо меньших масштабах. 

Но не будем забывать, что КНР – это коммунистическая страна с капиталистической экономикой и жесткой системой госрегулирования. Если цены падают, правительство вводит мораторий на продажу жилья на вторичке. Таким образом тормозится рынок и как бы повышается спрос.

Но в ситуации с Evergrande это сыграло наоборот, потому что многие китайцы специально вкладывались в “котлован”, чтобы продать потом квартиру, а прибыль инвестировать в новое строительство. Раз продать нельзя, то нет и средств для инвестиций.

По этой же причине еще два китайских застройщика вызывают обеспокоенность относительно их способности погашать долг: Fantasia Holdings уже не смогла погасить облигации на сумму $205,7 млн., а по Sinic Holdings есть неопределенность относительно погашения облигаций в размере $246 млн. Мелочь по сравнению с Evergrande, тем не менее. 

Интересно, что на фоне общего бешеного спроса на жилье 22% квартир на рынке жилья в Китае стоят пустыми. Это примерно 65 млн. помещений: СМИ пишут, что там можно расселить все население Франции. И речь идет о новостройках, которые так и остались незаселенными. Они порой формируют целые районы, а то и города. Такие «города-призраки» являются специфическим китайским феноменом.

Одним из самых известных «городов-призраков» является Канбаши, жилой массив в округе Ордос, Внутренняя Монголия. В 2000-х годах в 25 километрах от города Дуншэн начали строить жилье на 300 тыс. человек. Предполагалось, что население впоследствии увеличится до миллиона. Однако новостройки так и остались невостребованными. Красавцы-небоскребы стоят пустыми, детские площадки зарастают травой.

В то же время квартира в 60 квадратов в удаленном пригороде Шанхая обойдется покупателю минимум в $500 тыс. А ближе к центру или точкам метро квартиры, как и везде, стартуют с $1 млн. В итоге многие жители соглашаются на пожизненную аренду, которая также немыслимо дорогая даже по европейским меркам.

Кстати, если мы говорим о Европе, то любопытным примером может служить референдум в Берлине, который прошел одновременно с парламентскими выборами в ФРГ. Жители столицы поддержали предложение инициативной группы выкупить около 240 000 квартир у корпоративных владельцев, чтобы остановить рост арендной платы в городе.

Экспроприацию поддержали 56,4% избирателей, против нее выступили 39%. Инициаторы рассмотрения вопроса на референдуме апеллировали к статье 15 Конституции Германии, которая позволяет государству выкупать частные предприятия для общественного блага.

Участники кампании надеются, что город возьмет под свой контроль около 240 000 квартир, появится большой банк муниципального жилья для сдачи в аренду, и цены будут не столь кусачими.

Но если в Берлине, то ли из-за ностальгии по социалистической справедливости, то ли по другим соображениям думают о благе общественном, то в далекой Новой Зеландии все мысли о собственном достатке, который тут измеряется в квадратных метрах. Жители страны регистрируются на сайтах знакомств вроде Tinder не только для романтики. Из-за высоких цен на недвижимость пользователи таких приложений часто ищут себе партнера, вместе с которым они могли бы взять ипотеку: вдвоем легче оформить кредит.

По данным опроса Института потребителей Новой Зеландии (Consumer NZ), трое из пяти владельцев недвижимости в стране не могли бы позволить себе купить дом по его текущей стоимости. Сейчас рынок недвижимости в Новой Зеландии считается одним из наименее доступных в мире. Особенно тяжела ситуация в крупных городах. Так, например, в Окленде цены на бюджетное жилье примерно в десять раз превышают средний годовой доход.

По некоторым показателям, например по росту цен на жилье, многие страны уже опережают предкризисные показатели 13-летней давности. Это особенность нынешнего финансового цикла, и она усиливает риски, отмечает Bloomberg.

Специалисты говорят, что дело тут не в дефиците недвижимости, а в том, что на рынке Новой Зеландии, а также Канады, Швеции, Норвегии, Британии и США образовались так называемые «пузыри».

В 2008 году их причиной была спекуляция на деривативах – или превращении финансовых обязательств в ценные бумаги, а сейчас инфляция доллара, вызванная огромными вливаниями денежных средств во время пандемии. Кстати, аналитики фиксируют «пузыри» также на квартирном рынке России. Скоро заметят аналогичную проблему и в Украине. Как минимум в крупных городах. Особенно в столице.

Разговоры о том, что рынок недвижимости опять спровоцирует новый мировой финансовый кризис и скоро все начнет синхронно падать, не тормозят увеличение спроса. Потому что еще страшнее мысль, что скоро доллар обесценится и сбережения сгорят. А так хоть квартира будет. Не себе, так детям. Не детям, так в аренду. Тем более что с обесцениванием доллара теряют стоимость и пенсионные накопления. А цены растут. 

Галина Акимова