Мария Яковлева: текущие ремонты, капитальные ремонты, реконструкция и модернизация – за счет совладельцев

Наш гость – Мария Яковлева, эксперт по энергетике и газа, член коллегии Государственного агентства по энергоэффективности и энергосбережению. ВР приняла закон, который касается ЖКХ. Многие эксперты назвали предательством этот закон. Считаю, что это один из немногих революционных законопроектов. Во-первых, он был долгожданным. Во-вторых, он меняет парадигму. От того, что все было государственное и оно не мое, мы переходим к концепции, когда я хозяин в своем собственном доме.

Именно этот закон регулирует все взаимоотношения между собственниками и поставщиками коммунальных услуг. И появляется новая услуга – это управление многоквартирного дома. То, что раньше не было определено как отдельная услуга. Потому что не было рынка. У нас имели монополию исключительно Жэки. Сегодня мы наконец этой монополии уже избавились. Мы сможем на конкурентных основаниях выбирать себе управителей. Действительно, на конкурентных. Я понимаю, что с первого дня мы не сможем почувствовать, что это такое и какую пользу оно нам предоставляет. Этим законом предусмотрена и такая ситуация, когда сособственники не ОСМД и не смогли собрать общее собрание и определить себе управляющего, то тогда органы местной власти проводят конкурс и выбирают на конкурсной основе управляющего такого дома. С ним будет заключен договор на управление таким домом, и тогда уже совладельцы посмотрят, устраивает ли их качество. Они посмотрят, какие требования устанавливаются к такого управляющего и получаемая отдача. Если они будут недовольны, они смогут его через три месяца расторгнуть и объявить свой собственный конкурс и нанять уже такого управляющего, которого бы они хотели. 

А какова судьба Жэков?

Они не ликвидируются. Они могут стать полноценными участниками рынка жилищно-коммунальных услуг именно с обслуживание, управления. Они так же могут приходить на конкурс, который вы объявляете как совладельцы дома, и участвовать. Если они были хорошим Жэком и будут иметь конкурентные преимущества, то почему нет? Я не вижу никаких препятствий. Но это уже нерегулируемый. Это на конкурентной основе. Здесь будет учитываться множество показателей и качества, и гибкости, и отношение к своему клиенту, и цена. 

Если совладельцы далеки от юриспруденции и люди неактивные, не рискуют они без головы остаться?

Именно это условие учтено в данном законе. Если люди не способны собраться, то за них это сделают органы местной власти. Они проведут конкурс. Они выберут такого управляющего. Заключит тогда дом договор с таким управляющим, и он будет ими управлять. Они будут смотреть, каким образом защищены совладельцы. Законом предусмотрена так же такая новаторская функция, что управляющий несет ответственность за имущество дома, и жители-совладельцы не переживали относительно сохранения такого имущества, предотвратить его повреждение или краже. В любом другом случае управляющий должен будет заключить договор страхования. То есть застраховать такое имущество. И тогда я думаю, что это нормальная европейская практика.

О каком имуществе идет речь?

Все, что находится в доме, это относится к компетенции поставщиков коммунальных услуг. Мы имеем в виду поставщиков воды, тепла, электроэнергии, газа. Внутридомовые сети принадлежат совладельцам дома. Их обслуживания, ремонт, текущий, капитальный. Реконструкция и модернизация со дня вступления в действие данного закона это уже будет проблема и вопрос совладельцев дома. 

Нужно ли такое имущество управителю или совладельцам? Одно дело, когда речь идет о новом доме. 

Я думаю, что здесь так же всем это нужно. Управляющий – просто вы когда его будете нанимать, вы можете поставить ему задачу, чтобы он провел обследование тепло-внутридомовых сетей. Официально получил заключение. Так же можете поставить условия, чтобы это произошло на конкурсной основе – выбор компании, которая будет этим заниматься и согласования таких расходов. Вы получите официальное заключение и понимание того, какие вам нужны средства. После этого вы будете решать, где эти средства брать. Потому что на сегодня кроме ваших собственных средств есть различные возможности, такие как фонд энергоэффективности, который заработает. Вы можете обращаться туда. Если вы увидите, что вам нужно провести комплексное переоборудование и это повлияет потом на сокращение тепловых потерь, сокращение любых водных затрат. Другая ситуация это местная власть, к которой вы сможете обратиться, если эти проблемы можно будет решить на их уровне, и тогда можно будет договариваться, чтобы такие средства были предусмотрены и в местном бюджете, какая-то определенная часть, и определенную часть вы будете собирать лично. Если вы откроете банковский счет и доверите его управителю, вы можете согласно этого закона вынести такое требование в договоре с управляющим, чтобы банковский счет был доступен в режиме он-лайн для просмотра всем совладельцам. Я думаю, это очень полезно. Где вы можете видеть, каким образом эти средства накапливаются и каким образом они тратятся. Вам будут доступны так же в ежедневном режиме документы, согласно которым вы утверждали размер и размер расходов на придомовые территории обслуживания и именно какая часть из этих расходов пойдет на ремонт, в котором нуждается ваша внутрішньобудинкова сеть. 

Фактически создаются ОСМД. Есть ли какая-то разница?

Разница от ОСМД в том, что вы можете нанять управляющего без создания ОСМД. То есть просто провести общее собрание своего дома, написать протокол и наделить определенными полномочиями нескольких совладельцев, чтобы они провели конкурс и отобрали вам управляющего и затем заключил дом с ним договор на управление. Так же вознаграждение такого управляющего договорная. То есть вы можете в зависимости от того, какие задачи вы будете перед ним ставить, вы будете договариваться с ним о размере оплаты. 

А как выбрать управляющего?

Я думаю, что этот закон в корне все изменит. Мы теперь ничего не ждем от кого-то. Мы будем понимать, что если мы хотим жить в уютном доме, то это наш долг. И мы должны этим озаботиться. Вы наняли управителя. Я уверена, что вы никогда не думали, а каким образом, что вам может принести средства для вашего дома, для улучшения вашего быта. Я думаю, что вы никогда даже об этом не думали. А сегодня можно будет перед управителем такую задачу поставить. Когда у вас есть управляющий, то у вас есть конкретный человек, с которым вы напрямую заключили договор на обслуживание, и вы платите ей заработную плату. Она целиком и полностью зависит теперь от вас. И вы ее нанимаете именно для того, чтобы она решала все ваши вопросы, которые есть в вашем доме. 

А это означает, что все проблемы, ремонт тех же труб, которые за 40 лет прогнили, ложатся на наши плечи?

В законе написано, что так, текущие ремонты, капитальные ремонты, реконструкция и модернизация за счет совладельцев. Но надо обратить внимание, что наряду с этим стоят на сегодня другие законы, например, закон о фонде энергоэффективности, где написано, что государство будет оказывать помощь таким объединениям, если дом решит провести комплексную термомодернизацию и реконструкцию инженерных сетей. Я думаю, что возможно получить возмещение достаточно такое существенное. Это может быть и 40% от суммы общих затрат на модернизацию внутридомовых инженерных сетей. Фонд энергоэффективности заработает в конце этого года. Но многие украинцы смогли хотя бы попробовать, что это такое, благодаря программе теплых кредитов. Мы увидели спрос большой, потому что много людей жаловались, что они обращаются в банк, а банк говорит, что, к сожалению, у нас финансирования нет. Были определенные перебои с финансированием, но хочу успокоить всех и сказать, что теплые кредиты это такая была первая проба, чтобы люди хотя бы поняли, что оно есть и что оно работает. Если вы хотите и будете этим заниматься, тогда вы сможете обратиться в фонд. Он отличается от программы "теплых" кредитов тем, что за 3,5 года программы теплых кредитов финансирование составляло порядка 3 млрд. грн. Фонд энергоэффективности только на 2018 год составит около 2,5 млрд. грн. Это существенная сумма за один год. Я думаю, что пока начинается работа фонда, как для старта это отличная сумма. Если мы увидим, что эти программы приносят большой существенный эффект, я думаю, что наполнение фонда значительно может увеличиться.

Закон вводит проверку качества услуг. 

Я думаю, что пройдет очень короткое время, и мы забудем это с вами ситуацию. Когда вы имеете центральное снабжение горячей воды, вы зависите от монополиста сегодня. Добиться правды от монополиста или уплаты за некачественную услугу невозможно. Это не менее 2-х лет судебных разбирательств. Что изменится благодаря управляющему? Изменится то, что человек, которого вы нанимаете, она сможет обследовать ваши водопроводы и понять, почему вы не имеете горячей воды. Проблема сегодня состоит из двух частей. Проблема поставщика, что он не предоставляет вам горячую воду соответствующей температуры, или проблема внутридомовых сетей, где теряется. Но я думаю, что это должно уже уйти в прошлое. Мы не должны зависеть от поставщика горячей воды, и вообще такая услуга у нас должна быть отменена. Мы должны получать исключительно холодную воду и подогревать ее самостоятельно. Так же, как и центральное отопление. Я думаю, что через год-два мы увидим, что большая часть наших городов откажутся от центрального снабжения отопления и предпочтут своим собственным тепловым пунктам. Законом определено, что потребитель должен проверить качество услуг. Есть много ссылок на нормативные документы, которые установлены Кабмином Украины, но то, что законом урегулирован, что потребитель имеет право проверить, и законом установлено по некоторым видам жилищно-коммунальных услуг, что, когда вы заключаете договор с поставщиком услуг, вы можете требовать, когда у вас есть проблема и вы вызываете представителя такой снабжающей команды, то он должен к вам прийти за один день. Будьте внимательными, когда будете заключать индивидуальные договоры или коллективные договоры с поставщиком услуг. Согласно закона вы имеете возможность обсуждать такой срок. Затем законом урегулирована процедура, что вы можете самостоятельно создавать комиссии. Это касается температуры в помещениях. Качество воды вы не можете проверить. Вы не можете самостоятельно проверить качество природного газа. Это можно обратиться в специализированные учреждения. Это все прописано в законе о жилищно-коммунальные услуги. Много людей жалуется, что это довольно недешевая услуга. Да, она недешевая. Но если вы проживаете в многоэтажке, то у вас есть соседи, и качество газа одинаковое, и вы можете просто собрать средства вместе и заказать такую услугу. Так еще законом урегулировано, что если качество газа не будет соответствовать установленным стандартам, то тогда транспортировочная компания вернет вам расходы, которые вы понесли на испытания качества и пересчитает цену на газ. Потом вы сможете обращаться к снабжающей компании, которая в принципе реверсом так же будет выставлять все ваши претензии к транспортной компании.

Где брать деньги?

Это, пожалуй, самый актуальный вопрос сегодня. Хочу немного успокоить всех. На самом деле законом предусмотрены такие механизмы, что вы наконец дома и придомовой территории сможете получать доход. Он позволит вам и отремонтировать и наладить. Первое, очень простой шаг. Уповноважте вашего управляющего, чтобы он вам поставил раздельный сбор отходов. Это недорого. Вы можете практически все продать. Можете присоединить соседние дома к этому и будете на этом зарабатывать. На самом деле это все сырье, и она стоит достаточно немало денег. Второй шаг это то, что абсолютное большинство наших домов имеют арендаторов. Все, что касается коммуникаций, все это вы можете брать деньги с арендаторов. Так же содержание придомовой территории. Сегодня вы хозяева, и вы имеете возможность устанавливать свои правила. Законом предусмотрена такая возможность отключать ваших таких недобросовестных соседей – неплательщиков жилищно-коммунальных услуг. Вы можете уполномочить своего управителя и такого жильца такого совладельца отключить от определенной коммунальной услуги. 

Такая новация – это добровольное отключение, если человек едет в командировку на месяц или два, то она не обязана платить, кроме отопления. 

Эта норма была, но она была не на уровне закона, а нормативного документа. Теперь это появилось в законе. Я думаю, это полезно для всех тех, кто не имеет счетчиков и довольно часто бывает в командировках. 

Слушатель: В районных городках все дома на 80% на субсидиях. Если каждый дом возьмет по управляющему, то они прогорят.

Законом предусмотрено, что такая услуга жилищная, как управление многоквартирным домом, она будет внесена и в льготы, и субсидии. Вы будете получать компенсацию от государства на эту услугу. Вы из своего кармана будете оплачивать только те средства, которые вы можете оплатить, а все остальное будет компенсировать государство. 

По материалам: Версии, ЭРА-медиа