Микитась и крепкая гривна

Почему в Киеве обвалились продажи нового жилья, а цены на вторичке резко пошли вверх

Эффект "Укрбуда", о котором еще месяц назад предупреждали эксперты, уже кардинально меняет ситуацию на киевском рынке недвижимости. 

Напомним: в сентябре в столице вспыхнул очередной строительный скандал. Владелец компании "Укрбуд" экс-депутат Максим Микитась вдруг продал ее неким "непубличным инвесторам", а сам попал под колпак правоохранительных органов, лишь недавно выйдя из тюрьмы под залог

. Еще за несколько месяцев до этого компания приостановила строительство на ряде площадок. Все это породило волну слухов, что "Укрбуд - всьо". 

На волне панических настроений эксперты не исключали, что из-за "Укрбуда" рынок вообще может "посыпаться". Дескать, как раз сейчас и лопнет "строительный пузырь", что чревато валом недостроев и армиями обманутых покупателей, которые останутся без квартир. 

Как видно, худшие прогнозы не сбылись. По крайне мере, пока. 

Но "тревожные тенденции" в первичке уже есть. Резко упали продажи практически у всех застройщиков, а многие покупатели и вовсе отказались от приобретения жилья в новостройках и вернулись на вторичку. В итоге цены там пошли вверх.  

"Скажем, если еще полгода назад трешку на Троещине площадью под 90 квадратов реально было купить за 45 тысяч, долларов, то сейчас она подорожала на 10 тысяч. А за 45 тысяч сейчас есть только двушки", - рассказала "Стране" руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина. 

Впрочем, в исходе покупателей с первички виноват не только "Укрбуд". В последние месяцы заметно укрепилась гривна, а именно в ней выставлены цены в новостройках. То есть, в пересчете на доллары квартиры в новых домах автоматически подорожали. Застройщики же не только не хотят снижать цены, но и повышают их. В итоге от первички отворачиваются как те, кто только присматривает себе апартаменты, но и те, кто их уже купил. 

"Мы фиксируем увеличение продажи квартир в новых домах от инвесторов, то есть, тех, кто вложился в жилье, а теперь пытается от него избавиться. Причем, они продают на 10-15% дешевле, чем застройщики", - говорит Луханина. 

Но главная опасность - в совпадении факторов "Укрбуда" и сильной гривны. Вместе они могут "положить" киевский рынок недвижимости намного быстрее, чем если бы работали поодиночке. 

"Страна" разбиралась, что сейчас происходит с киевской недвижимостью. 

"Укрбуд" и остальные новостройки 

Паника вокруг "Укрбуда" возникла не на пустом месте. Управляющий партнер ARTA Property Management Михаил Артюхов говорит, что эта компания, вместе с другим гигантом - "Киевгорстроем" - контролирует не меньше 40% всего киевского рынка. 

Еще летом работы на площадках "Укрбуда" приостановились, а на некоторые проекты компания привлекала "партнеров". Поэтому, когда появилась информация о том, что прежний собственник Максим Микитась ее продает, заговорили о нескольких версиях - у "Укрбуда" закончились деньги (то есть, достраивать дома не за что), у него "отжимают" бизнес или же речь идет о реальной продаже. Причем, наиболее правдоподобной выглядела версия о переделе рынка, то есть, что бизнес у Микитася попросту забрали. 

Позже стали известны имена новых покупателей. Новыми владельцами строительного гиганта стали собственник небольшой компании "Билдинг групп плюс", занимающейся ремонтом транспорта и сотовой торговлей, Евгений Дикин и фермер Василий Полевой. 

И это только укрепило рынок в версии о переделе рынка, которые, якобы, курирует глава ОП Андрей Богдан и близкий к нему столичный застройщик Андрей Вавриш. 

Впрочем, пока подтвердить эту информацию не удалось. В самой компании утверждают, что все вернулось в норму. 

"Динамика строительства постепенно восстанавливается. Все возникшие долги по зарплате погашены, стройматериалы и комплектующие закупаются в необходимом объеме, продолжаем набирать персонал. Конечно, после вынужденных летних "каникул" это занимает время, но неделя за неделей привлекается все больше строителей, что легко проследить по нашим площадкам", - сказал "Стране" директор "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода. 

При этом он добавил, что "с репутацией еще предстоит поработать", так как люди продолжают задавать много вопросов. Также придется корректировать сроки ввода в эксплуатацию на некоторых объектах. Но, по его мнению, в целом компании ничего не грозит, и оттока покупателей удалось избежать. Более того, увидев, что дома "Укрбуда" снова начали строиться, киевляне опять понесли деньги в офис продаж. 

Впрочем, на самом деле, картина далеко не такая радужная. 

Покупатели задают все больше вопросов не только "Укрбуду", но и другим застройщикам, которые, казалось бы, к скандалу вообще не имеют отношения. 

В итоге - начали сыпаться продажи нового жилья по всему рынку. 

"Застройщики не афишируют этот факт, но продажи существенно упали, а по отдельных проектах даже замерли. Что хоть как-то продается, так это ликвидные проекты с хорошими темпами строительства и многофункциональной инфраструктурой. Под Киевом покупатели особое внимание обращают на темпы строительства, чтобы не было существенных задержек", - говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак. 

По словам коммерческого директора SVITLO PARK Александра Панфилова, снижение продаж более чем на треть зафиксировано в сегменте эконом-класса. Но при этом спрос на ЖК комфорт-класса вырос на 20%, а бизнес-класса  - приблизительно на 10%. 

Но Панфилов также говорит о неком "отложенном спросе" - до 15% потенциальных покупателей пока решили выждать и отложили сделки. 

"Не для прессы" застройщики рассказывают, что многие горожане сейчас попросту боятся первички. Квартиры в уже готовых домах или тех, которые находятся на финальной стадии строительства еще хоть как-то продаются, а все остальное, особенно объекты на стадии котлована, людей вообще не интересуют. 

Это подтверждает и Ирина Луханина. "Ищут квартиры в так называемый новых старых домах, то есть, тех, что сданы в эксплуатацию несколько лет назад. Готовы рассматривать уже фактически готовые новостройки. Но вот по недостроям - очень большая настороженность", - рассказала она "Стране". 

Как укрепление гривны сделало новостройки "золотыми" 

Впрочем, остановку рынка нового жилья эксперты связывают не только со строительными скандалами. Потенциальные покупатели откладывают сделки еще и по причине резкого укрепления гривны. Дело в том, что застройщики выставляют прайсы в гривнах, причем, посчитаны они на момент, когда доллар стоил 27-29 гривен. Получается, что теперь, когда американская валюта обвалилась ниже 25 гривен, в долларах все новостройки заметно подорожали. И людям, которые хранят сбережения именно в долларах, приходится переплачивать. 

То есть, если раньше среднестатистическая квартира в новом доме за 2,9 млн гривен стоила в долларах примерно 100 тысяч, то сейчас - уже 116 тысяч. 

Теоретически застройщики должны были бы пересчитать цены. Но никто этого не делает. Более того, в компаниях не исключают дальнейшего подорожания. 

"В конце прошлого года из-за снижения курса до 29 гривен за доллар, многие застройщики существенно повысили свои гривневые прайсы - в среднем на 6-8%, а в некоторых объектах цены выросли на 10-12%. После этого произошел откат к курсу в 27-26 грн. Еще позже курс завис на отметке 25 грн за доллар. В то же время, стройматериалы и строительно-монтажные работы за 10 месяцев этого года подорожали в среднем 10-12%", - пояснил Панфилов. 

Эксперты говорят, что застройщики спокойно могли бы опустить цены, как минимум, на 5%, но они этого не делают, так как опасаются рывка курса к концу года. Правда, многие предлагают краткосрочные акции со скидками до 10% и даже до 20%. Но покупателей этот аргумент пока не убедил, тем более, что на распродажу выставляются преимущественно не самые ликвидные объекты. 

Более того, от квартир в новостройках сейчас активно отказываются не только те, кто планировал покупку, но и те, кто уже вложился в жилье. 

По словам Ирины Луханиной, резко выросло предложение так называемых инвестиционных квартир. То есть выпкупленных инвесторами квартир в еще недостроенных домах.

"Люди продают по двум причинам. Во-первых, многие вложили деньги в квадратные метры еще на этапе котлована, а сейчас, когда объект достраивается, уже неплохо заработали. Скажем, если человек потратил 50 тысяч долларов, то уже может поднять сверху не меньше 30 тысяч. Тянуть дальше в общем-то незачем, тем более, что продать нужно успеть до оформления прав собственности, чтобы не платить налоги. Во-вторых, многие застройщики прописали в договорах хитрый пункт. Цены они зафиксировали в гривне, но привязали их к доллару по тогдашнему курсу. То есть, если сейчас квартира в долларах из-за снижения курса подорожала, то человеку приходится доплачивать и в гривнах. В итоге получается очень дорого", - пояснила Луханина.

Владельцы недостроенных квартир так спешат избавиться от проблемных квадратов, что готовы продавать их на 15% дешевле, чем у застройщиков. И это также способствует тому, что люди обходят официальные офисы продаж стороной. 

Вспомнили о старом 

По словам Луханиной, строительные скандалы на первичке и крепкая гривна вернули покупателей на рынок старого жилья. 

"Еще с середины августа начался отток покупателей на вторичку. Ищут 1-3 комнатные квартиры в домах поновее, но, в общем-то, свои покупатели есть на все жилье по адекватным ценам", - говорит она. 

Резкое увеличение спроса стало неожиданностью для вторички. За последние годы старое жилье заметно просело в цене, и многие собственники, для которых не стоит вопрос срочной продажи, попросту сняли свои квартиры с предложения, не собираясь отдавать их "за копейки". 

В итоге, предложение на рынке упало, и на фоне роста спроса образовался дефицит. На первый взгляд, объявлений о продаже старого фонда и сейчас достаточно, но вот найти хорошую квартиру стало сложнее. Такие варианты, по словам риэлторов, уходят буквально за пару дней. 

Эта ситуация уже спровоцировала рост цен. 

"К примеру, трешка, которую мы несколько месяцев назад продали за 58 тысяч долларов, сейчас стоит уже 65 тысяч. Если трехкомнатную квартиру на Троещине реально было найти за 45 тысяч, то теперь за нее просят уже 55 тысяч. А за 45 тысяч можно найти разве что двушку в этом районе", - отмечает Луханина. 

И, если переток покупателей с первички продолжится, старые квартиры будут и дальше дорожать, - прогнозируют риэлторы. 

Когда лопнет "пузырь" 

Подобные тенденции не сулят рынку нового жилья ничего хорошего.

Большинство компаний работают по принципу пирамиды, то есть, строят за деньги покупателей, а не за свои или, к примеру, кредиты. Причем, доходит до того, что для достройки одного объекта, срочно запускается новый, а уже деньги, собранные от продажи квартир в нем, возвращают на недострой. 

То есть, если цепочка обрывается, то строить уже не за что. В итоге постоянно переносятся сроки сдачи домов в эксплуатацию. А если ситуация еще больше усугубится, то объекты могут и вовсе массово замораживать. 

Получается замкнутый круг: люди боятся покупать жилье в новостройках, опасаясь, что его никогда не сдадут, а застройщики не могут ввести дома в эксплуатацию, так как нет денег от покупателей. 

"Рынок недвижимости уже давно перегрет. На волне банкопада и увеличения притока денег от заробитчан, а также от переселенцев с Донбасса, раздулся пузырь спроса. Спрос на жилье, на первый взгляд, рос, но при этом реальная платежеспособность населения оставалась низкой. Застройщики последний факт проигнорировали и стали наращивать объемы. Плюс - многие поспешили освоить земельные участки, которые получили, пользуясь связями с местной властью. Эти участки нужно было быстро застроить, пока их не отобрали. В итоге, возвели слишком много жилья, которое в итоге оказалось "лишним". И теперь малейший сбой грозит попросту обрушить эту пирамиду", - считает экономист Алексей Кущ. 

Паника среди покупателей только ускоряет этот процесс. Тем более, что на рынке появляются все новые и новые слухи. Так, сейчас муссируется информация о сложностях в "Киевгорстрое", который, якобы, может пойти по пути "Укрбуда". Поводом стал выход компании из нескольких партнерских проектов, в частности, SVITLO PARK. Компания объявила, что будет работать с новым девелопером. 

В самом "Киевгорстрое" слухи опровергают. "У КГС 80% акций принадлежит общине города, поэтому ситуации как с "Укрбуд" попросту не может быть. Ситуация в компании стабильная, можно констатировать некоторое уменьшение сделок, но на это больше влияет курс валют, так как мы работаем в гривневом поле, а большинство украинцев хранит сбережения в валюте. В работе сейчас 20 ЖК и больше 60 домов и еще 6 новых объектов скоро выйдут в продажу", - пояснили в пресс-службе. 

Выход из SVITLO PARK в КГС поясняют тем фактом, что уже распродали там "свои" квартиры, положенные им как инвестпартнеру. 

Впрочем, как показывает практика, на покупателей увещевания застройщиков часто оказывают противоположный эффект. Тем более, что на специализированных форумах и в соцсетях регулярно появляются разного рода вбросы о скором банкротстве компаний и переделе рынка. 

Алексей Кущ не исключает, что все это действительно может привести к тому, что "пузырь" в итоге лопнет. "Вполне возможны точечные банкротства некоторых застройщиков уже в следующем году", - говорит он. Что в этом случае будет с тысячами горожан, купившими квартиры в проблемных домах - непонятно. 

Не исключено, что все еще может обойтись. К примеру, если доллар пойдет вверх, а паника на рынке уляжется, и покупатели снова понесут деньги застройщикам. Это вряд ли полностью решит все проблемы, но, как минимум, отсрочит коллапс. 

Людмила Ксенз