Украинский чернозем оптом и в розницу

1 июля этого года вступает в силу закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а фактически речь идет об их распродаже. Между тем, согласно опросу Центра Разумкова, проведенному в ноябре прошлого года, в случае проведения референдума 61,2% украинцев проголосовали бы за продление моратория на такие сделки.

Хоть их мнением власть не интересуется, однако возникли сложности — необходимо принять еще ряд законов, без которых продажу украинских черноземов придется отложить.

В связи с этим в ВР поступило два законопроекта от «Слуги народа». Первый, под номером 2194, называется «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений».

Второй, №2195, носит название «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиций, эмфитевзиса) через электронные аукционы».

Суперфиций (от лат. Superficies solo cedit) — особое право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу. Эмфитевзис — наследственное отчуждаемое право владения и пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату в пользу собственника и не ухудшать почву.

Оба проекта были приняты в первом чтении, после чего народные депутаты внесли в них поправки и предложения. Особенно досталось проекту закона №2194: во время его подготовки ко второму чтению поступило 3128 предложений и поправок, из которых Комитет ВР по вопросам аграрной и земельной политики предложил учесть только 748, а остальные 2380 отклонить.

 

В ходе рассмотрения этого законопроекта в ВР развернулась форменная баталия, оппозиция настояла на том, чтобы обсуждалась и ставилась на голосование каждая поправка, что фактически заблокировало работу ВР. Заместитель главы фракции «Слуга народа» Евгения Кравчук заявила по этому поводу, что смысла в такой работе нет, поскольку голоса за закон есть, и он все равно будет принят. Закончилось все тем, что парламент рассмотрел только треть поправок и отправился на карантин до 13 апреля. Причем все поправки от оппозиции отвергались. Так что имеет смысл поговорить, что ожидает украинцев после того, как эти законопроекты примут, причем в редакции от «Слуги народа».

Декларация вместо закона

Из двух вышеназванных законопроектов самым важным является 2194-й. Предложения «слуг» следующие. Передать земли государственной собственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, необходимых государству для выполнения его функций) в коммунальную собственность сельских, поселковых и городских советов.Установить на законодательном уровне механизм фиксирования в Государственном земельном кадастре границ общин, в том числе объединенных. Предоставить органам местного самоуправления полномочия по изменению целевого назначения земельных участков частной собственности. Отказаться от специально уполномоченного центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений. Предоставить полномочия по осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель областным государственным администрациям и исполнительным органам сельских, поселковых и городских советов.

Отменить институты государственной экспертизы землеустроительной документации и агрохимической паспортизации земель, а также согласования с правительством продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности иностранным юридическим лицам.Предлагается исключить из Земельного кодекса нормы, ограничивающие возможность иностранцев и иностранных юридических лиц приобретать свободные от застройки земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

ОТГ, получив землю в пределах городов и за ними, должны разработать детальные планы территорий, закрепив границы земельных участков. Они смогут контролировать распределение земель и их статус, менять целевое назначение земли, в т. ч. сельскохозяйственной. Доступ к земле для граждан и бизнеса станет проще, поскольку часть лишних разрешений отменят.

Если исходить из общей концепции законопроекта, то, на первый взгляд, передача земли местным властям выглядит для них привлекательно. Сколько им отойдет земли, тайна за семью печатями. Госгеокадастр утверждает, что из-под носа государства вывели по теневым схемам до 5 млн. га. Специалисты считают, что общины получат в свое распоряжение до 2 млн. га, которые смогут официально распродать. Главное юридическое управление ВР, проанализировав документ, пришло к выводу, что он не согласуется с действующими законами, не учитывает правовые позиции Конституционного Суда Украины и практику Европейского суда по правам человека.

Законопроект допускает концентрацию у одного и того же субъекта властных полномочий управленческих, контрольных и надзорных функций с сохранением существующей модели государственного управления и регулирования в сфере земельных отношений. С другой стороны, полномочия центрального органа исполнительной власти предлагается поставить в зависимость от решений местного самоуправления.

Юристы обратили внимание на нивелирование норм Основного Закона в части изменения подхода к приобретению в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранцами, лицами без гражданства или иностранными юридическими лицами.

Согласно документу, владелец земельного участка частной формы собственности сможет без согласования с уполномоченным органом исполнительной власти самостоятельно изменить его любое целевое назначение. Такой собственник получит право на переоформление пашни в несельскохозяйственный участок и его отчуждение иностранцу. В случае размещения земельного участка за пределами населенного пункта необходимо будет сначала передать земельный участок в пользование иностранцу как объект недвижимого имущества, после чего тот зарегистрирует на него право собственности.

Иностранец приобретет в собственность фактически земельный участок сельскохозяйственного назначения и сможет его использовать как ему заблагорассудится. При этом лишить его права собственности за нецелевое использование будет невозможно — с учетом положений Конституции. Т. о. создается механизм, при котором нормы ст. 130 Земельного кодекса (ЗК) относительно ограничения пребывания в собственности иностранцев, лиц без гражданства или иностранных юридических лиц земельных участков сельскохозяйственного назначения будут носить декларативный характер.

Положения ст. 23 ЗК относительно приоритетности использования земель сельскохозяйственного назначения именно для сельскохозяйственных нужд фактически нивелируются в связи с отсутствием конкретизации субъектов и цели использования таких земель. Т. е. законодательно определенная приоритетность использования земель сельскохозяйственного назначения тоже будет носить декларативный характер. В то же время, в случае принятия указанных изменений, создастся возможность для получения этих земель независимо от цели их дальнейшего использования.

Проект создает возможность для неоднозначного правового регулирования, и это может привести к неконтролируемому использованию земель сельскохозяйственного назначения.

Проектом предлагается ч. 1 ст. 36 ЗК дополнить абзацем, согласно которому «площадь земельного участка, предоставляемого гражданину в аренду для огородничества, не может превышать 0,6 га». Однако сегодня отсутствуют какие-либо ограничения для этих лиц по площади арендованного земельного участка для огородничества. Иными словами, предложение проекта сужает объем существующих прав физических лиц, чем нарушает закрепленный в Основном Законе принцип уважения и незыблемости прав и свобод человека. О недопущении нарушения этих прав неоднократно в своих решениях отмечал Конституционный Суд Украины.

Положения проекта предусматривают отчуждение арендатором права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, а также передачу его в залог без уведомления и согласования с собственником земельного участка, чем нарушаются принципы гражданского законодательства о свободе договора.

Также предлагается ч. 1 ст. 101 ЗК дополнить абзацем, согласно которому у землевладельца (землепользователя) можно отобрать участок, имеющий статус земельного сервитута (ограниченного пользования), если на нем собираются разместить объекты нефтегазодобычи, трубопроводного транспорта, энергетики и передачи электрической энергии. Причем новый владелец получает такие же права, как прежний.

 

Между тем, в соответствии со ст. 101 ЗК, «земельный сервитут не может быть предметом купли-продажи или залога и передаваться каким-либо способом лицом, в интересах которого этот сервитут установлен, другим физическим и юридическим лицам».

В ЗК должна появиться новая статьи, по которой преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения получит лицо, имеющее специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения. Такой законодательный подход может привести к неконтролируемому использованию с/х земель.

Замечания вызывает и норма, согласно которой «преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть передано его субъектом другому лицу только один раз». Однако в проекте никоим образом не обосновано, с какой целью ограничивается свобода договора участников гражданских отношений, что не согласуется с Гражданским кодексом.

В настоящее время право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд не может отчуждаться, вноситься в уставный капитал, передаваться в залог. Между тем предлагаемая проектом норма позволяет после возведения на таком участке объекта недвижимого имущества и его регистрации отчуждать, вносить в уставный капитал или передавать в залог указанное право без проблем. При этом соотношение площади здания к земельному участку не будет иметь никакого значения. Фактически земельный участок государственной или коммунальной собственности может использоваться не с целью эффективного пользования как особо ценный ресурс, а для обогащения физических или юридических лиц.

Сегодня земли оздоровительного и рекреационного назначения имеют особый ограниченный режим использования. Однако проектом предполагается разрешить на указанных землях строительство объектов, а также любую хозяйственную деятельность.

Кроме того, предусмотрен ряд «согласований» с различными органами исполнительной власти и местного самоуправления, однако не указаны способы их определения и сроки.

Парламентские юристы сделали больше двух десятков замечаний к законопроекту и пришли к выводу, что он «нуждается в существенной технико-юридической и редакционной доработке». Эксперты удивились, почему подготовленный ко второму чтению законопроект сохранил все недостатки первоначального варианта.

На радость Европе

В законопроекте есть и другие удивительные нормы. В нем черным по белому написано: «Владельцы земельных участков и землепользователи имеют право осуществлять снятие и перенесение грунтового покрова земельных участков исключительно на основании разработанного в установленном законом порядке рабочего проекта землеустройства. Перемещение почвенного покрова (плодородного слоя почвы) в пределах одного и того же земельного участка, предназначенного для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), индивидуального дачного строительства и строительства индивидуальных гаражей, осуществляется без разработки рабочего проекта землеустройства».

Между тем в ст. 168 ЗК указано, что «владельцы земельных участков и землепользователи не имеют права осуществлять снятие и перенесение грунтового покрова без специального разрешения центрального органа исполнительной власти». Согласно ст. 168 ЗК, граждане и юридические лица за такое нарушение несут гражданскую, административную или уголовную ответственность.

Кроме того, в соответствии с нынешним законодательством, выдавать специальное разрешение могут только лишь для добычи полезных ископаемых, геологической разведки, строительных или других работ.

Если норма о снятии грунта вступит в силу, то землепользователь может обратиться в любую частную контору с просьбой разработать рабочий проект землеустройства, после чего никто ему не запретит вывозить чернозем, тем более что в проекте предлагается за ненадобностью аннулировать агрохимические паспорта. Как говорилось выше, участок может попасть и в руки иностранца. Поневоле вспоминается, как немцы во время Второй мировой войны вывозили эшелонами украинский чернозем.

Бесперспективное соревнование

Проект №2195 предусматривает продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности и приобретение прав пользования ими на электронных аукционах.

Регистрационный взнос по лоту устанавливается в размере 0,1 минимальной зарплаты. Гарантийный взнос составляет 30% стартовой цены продажи земельного участка или размера годовой арендной платы, но не может быть больше 2500 прожиточных минимумов (с 1 июля он составит 2294 грн.).

В ст. 137 (подготовка к проведению и порядок проведения земельных торгов) указано, что иностранные граждане и лица без гражданства в заявлении на участие должны указать фамилию, имя и отчество (при наличии), гражданство, постоянное место жительства в государстве, подданным которого является лицо, а также копию документа, удостоверяющего личность. Т. е. в проекте закона прямо предусматривается продажа украинской земли иностранцам.

Цена продажи земельного участка, плата за его пользование, а также сумма расходов на подготовку лота к продаже подлежат уплате победителем земельных торгов.

В пояснительной записке указано, что действующее законодательство предусматривает проведение земельных торгов через аукционы, не использующие никакие современные технологии. Они предусматривают физическое прибытие людей в помещение, поднятие табличек со ставками и другие подобные действия, которые не соответствуют современным реалиям.

Вместе с тем опыт проведения электронных аукционов по продаже различных видов имущества показал более существенную эффективность, чем неэлектронные торги. Так, пример малой приватизации, которая осуществляется через электронные аукционы, подтвердил свою действенность и эффективность, и количество приватизированных объектов коммунальной и государственной собственности увеличилось в разы по сравнению с предыдущими процедурами.

Учитывая необходимость внедрения современных инструментов управления государственным и коммунальным имуществом, проектом предлагается ввести обязательную продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них через электронные аукционы.

Это обеспечит не только увеличение количества проданных и арендованных объектов, но и их большую стоимость, и размер арендной платы. Кроме того, продажа и передача в пользование земельных участков через электронные торги обеспечит прозрачность процедур, поскольку субъективное влияние на них будет минимизировано и заменено автоматическими действиями электронной системы.

Эксперты Главного юридического управления ВР отнеслись к законопроекту №2195 критически.

Они отметили, что Конституция Украины гарантирует физическим и юридическим лицам право собственности на землю, а законодатель определяет правовой режим собственности, в т. ч. порядок и условия ее приобретения. Между тем законопроектом предлагается, что технические требования к реализации преимущественного права покупки земельного участка в собственность в случае продажи его через электронный аукцион устанавливает Кабмин. В то же время реализация такого права может определяться исключительно законом, без каких-либо оговорок.

Единственный орган конституционной юрисдикции в своих решениях неоднократно подчеркивал, что Основным Законом делегирование законодательной функции парламентом другому органу власти (в данном случае Кабмину) не предусмотрено.

Законопроектом предусматривается проведение земельных торгов через электронную торговую систему, находящуюся в госсобственности. При этом, как следует из пояснительной записки, реализация такого новшества не только не потребует дополнительных расходов из госбюджета или местных бюджетов, но и обеспечит увеличение поступлений в них.

Однако такое предложение все же потребует дополнительных не только финансовых, но и человеческих ресурсов. Между тем необходимое финансово-экономическое обоснование к законопроекту не приложено.

По мнению Юлии Тимошенко, «продажа земли через аукционы гарантирует бесперспективное соревнование украинских фермеров с глобальными банками».

Прибыль превыше всего

А теперь поговорим о том, что же ожидает наших сельхозпроизводителей после 1 июля.

 

Народный депутат фракции «Батькивщина» Вадим Ивченко утверждает, что 4 млн. фермеров, владеющих небольшими наделами, потеряют их, а в выигрыше окажутся крупные аграрные холдинги. Фонд поддержки мелких землепользователей так и не создан, неизвестно, будут ли их кредитовать банки и под какие проценты.

 

Президент Украинского союза промышленников и предпринимателей Анатолий Кинах также обращает внимание на то, что нужно облегчить доступ мелких фермеров к кредитным инвестиционным ресурсам на благоприятных условиях, что даст им возможность объединяться в мощные кооперативы, которые есть во всех развитых странах.

 

17 февраля 2021 г. председатель общественной организации «Аграрный союз Украины» (АСУ) Геннадий Новиков, участвующий в конференции III BusinessLegal Agri Forum, заявил, что сельхозпроизводители через программы господдержки получили 16 млрд. грн., но около 80% этой суммы были использованы на рефинансирование кредитов. Доля мелкого и среднего бизнеса в программе незначительная. Банки кредитуют под земельные массивы более 500 га, в крайнем случае соглашаются на 100 га. О каком фермерском хозяйстве при таких условиях может идти речь? Государство должно создать другие финансовые институты, например фонд развития фермерских хозяйств. АСУ настаивает на создании под открытие рынка земли ипотечного учреждения, которое бы кредитовало на 10 и более лет под залог земли. Сегодня банки кредитуют на год или на три. За это время земля не может окупиться, это слишком дорогое удовольствие.

— Если государством не будут созданы условия для реальной финансовой поддержки малых и средних сельхозпроизводителей, мы будем настаивать на отсрочке введения рынка земли. При принятии земельного закона было предусмотрено создание таких инструментов, — резюмировал г-н Новиков.

 

Заслуживает внимания и позиция члена совета АСУ Виктора Грищука, который более 20 лет занимается сельхозпроизводством в Васильковском р-не Запорожской обл. Он арендует почти тысячу га земли, на которой вместе с сыном выращивает зернобобовые, подсолнечник и кукурузу.

— Мы не так боимся открытия рынка земли, как того, что согласно закону приоритетное право на первоочередной выкуп имеют арендаторы как физические лица. Сейчас арендаторами являются юридические лица, т. е. наши хозяйства. На начальном этапе открытия рынка им запрещена покупка земли в первые три года. Иными словами, после вступления закона в силу владелец может продавать свою землю физлицам, а по договору мое предприятие работает как юрлицо. Эту проблему можно решить, делегировав через нотариуса приоритетное право на выкуп мне или членам моей семьи. Однако максимальная площадь, которую может купить физлицо, — 100 га, но обрабатываем мы гораздо больше.

Кроме того, установлена минимальная стоимость земельного участка. Она во всех областях разная. В среднем земля в нашем регионе будет стоить $1 тыс. за га. Это приемлемая цена. Однако оборотных средств на покупку земель, которые мы арендуем, ни у меня, ни у моих соседей нет. Кроме того, очень много ошибок в Госгеокадастре. Например, нередки случаи наложения одной межи на другую, и этот вопрос пока не решен. Неизвестно, как быть с полевыми дорогами, полезащитными лесополосами. Второй вопрос: как сформировать консолидированные единые полевые массивы, потому что все поля распаеваны на клочки. Пока больше вопросов, чем ответов, — уверен г-н Грищук.

 

Координатор аналитического центра АСУ Ирина Диденко советует, как аграриям подготовиться к открытию рынка земли.

— Чтобы минимизировать риски, необходимо систематизировать договоры аренды земельных участков и провести их анализ, обратив особое внимание на некоторые нюансы. Ошибки в кадастровых номерах, отсутствующие или некорректные даты, подписи и т. д. могут быть основаниями для признания договоров ничтожными и для их расторжения.

Существенные условия договора должны быть однозначно и четко прописаны. Систематическая (два раза подряд — это уже систематически) невыплата или несвоевременная выплата арендной платы может стать поводом для обращения в суд относительно расторжении договора аренды.

Анализ переданных и полученных в обмен участков может показать несоответствие обмененных площадей, что тоже грозит конфликтами и недоразумениями. Понимание реальной ситуации с землей, исправление ошибок и чистые документы на аренду земли — это не только защита от рейдерства, но и возможность привлечения инвестиций и получении кредитов, — утверждает г-жа Диденко.

Эксперты отмечают, что проблема Украины еще и в том, что если мы и дальше будем варварски относиться к земле, то вывозить чернозем никто не будет. В конце февраля ученые из Института географии НАН Украины предали гласности исследование «Влияние концентрации сельскохозяйственных земель на общество и окружающую среду в Украине».

Согласно документу, доля почвоистощающих культур — кукурузы, подсолнечника, рапса и сои — в посевах по всей Украине с 2017-го по 2020 г. выросла на 2,7%. Они занимают более половины посевных площадей, что составляет 40% всех сельхозземель.

Наибольшее увеличение доли таких культур, в частности кукурузы, наблюдается в Черниговской, Сумской, Ровенской, Волынской и Львовской областях — на 6—9%. При этом их уменьшение произошло лишь в 5 областях: Херсонской, Донецкой, Кировоградской, Одесской и Запорожской.

Основная причина стремительного увеличения посевных площадей под эти культуры — интенсивная сельскохозяйственная деятельность аграрных компаний. Они заинтересованы в выращивании более прибыльных культур, которыми являются кукуруза, подсолнечник, рапс и соя. В 2020 г. только 10 крупнейших агрохолдингов контролировали 2,66 млн. га сельхозземель.

Последствиями столь агрессивной сельскохозяйственной деятельности является не только рост риска деградации почв, но и вероятность ухудшения качества грунтовых и поверхностных вод, исчезновения ручьев и заиления малых рек, потери биоразнообразия территории.

Чтобы предотвратить такие опасные экологические последствия, правительство и частные компании должны способствовать внедрению технологии органического сельского хозяйства, минимальной обработки почвы (no-till), а также точного земледелия, которое уменьшит расходы пестицидов и минеральных удобрений.

Кроме того, Кабмин должен разработать программу и план действий по выводу из интенсивного использования уже деградированных земель. ВР должна срочно принять законопроект, который касается реформы системы государственного экологического контроля, включая землепользование.

Однако парламентское большинство поддержкой фермерских хозяйств и катастрофическим истощением почв не интересуется, для него главное — отчитаться перед МВФ о запуске рынка земли и во что бы то ни стало получить очередной транш. А то, что землю в итоге получат крупные украинские агрохолдинги и зарубежные лица и компании, это дело десятое.

Владимир СЕНЧИХИН