ЗЕмельная реформа при любой погоде

Вопреки многочисленным предупреждениям экспертов о том, что открытие рынка земли в Украине потребует не один год серьезной всеобъемлющей подготовки, в команде Владимира Зеленского относятся к земельной реформе как к гордиеву узлу, который необходимо разрубить немедленно.

Земля в иллюминаторе

Об этом свидетельствуют последние заявления премьер-министра Алексея Гончарука, который намерен до конца года принять необходимую законодательную базу, чтобы уже летом начать продажу земель сельхозназначения.

Причины такой спешки лежат исключительно в экономической сфере. Пришедшие к власти «Слуги народа» рассматривают землю преимущественно как ресурс для перезапуска экономики и дополнительных вливаний в бюджет. Подстегивают реформу и международные кредиторы, уже не раз заявлявшие, что открытие рынка земли в Украине — одно из условий продолжения кредитных программ.

Несколько лет назад в Союзе украинских предпринимателей (СУП) подсчитали, что только цена распаеванных земель в Украине составляет порядка 860 млрд. грн.

Эта сумма получилась в результате умножения 28,7 млн. га паев на весьма заниженную, по признанию экспертов, цену 1 га — 30 тыс. грн. (на тот момент $1,1 тыс.).

При таком ценовом подходе и нынешнем курсе доллара стоимость распаеванных земель в Украине превышает $30 млрд. Хотя, опять же, цена отдельных паев, к примеру, при наличии мелиорации, стабильно работающего на земле нишевого сельхозкооператива или удачного расположения, позволяющего сменить профиль деятельности, может стоить в разы больше.

Общий потенциал земель сельхозназначения (с учетом земель, принадлежащих государству) еще выше и оценивается в 41 млн. га. Часть из них также может поступить в продажу. Стоит ли говорить, что Украина все еще располагает огромным ресурсом, который многие хотели бы конвертировать в твердую валюту.

На прошлой неделе премьер-министр Алексей Гончарук сообщил, что в вопросе открытия рынка земли украинская власть активно консультируется с экспертами Всемирного банка. Премьер сообщил, что совместная команда чиновников и экономистов ВБ просчитала уже 25 сценариев открытия рынка.

«Мы посмотрели на то, в каких комбинациях эффект от открытия земли будет максимальным. По какой модели реформы мы, как украинцы, сможем получить максимальный экономический рост, а 1% роста ВВП — это примерно 15 млрд. грн. дополнительных в бюджете. Это значит, что у нас будут дополнительные деньги, чтобы строить школы, дороги, инфраструктуру, вкладываться в образование и так далее», — заявил Алексей Гончарук.

Премьер-министр назвал некоторые параметры готовящегося открытия земельного рынка. На него будут допущены физические лица — граждане Украины и зарегистрированные в нашей стране компании. Т. о. земля может стать собственностью иностранцев, но лишь как бенефициаров украинских предприятий.

Взять и поделить

Нетрудно заметить, что уже эта возможность кардинально расходится с требованиями аграрных ассоциаций и фермеров, которые склонны не доверять землю не только иностранцам, но и некоторым из своих сограждан.

К примеру, консолидированная позиция Всеукраинской аграрной рады, Аграрного союза, Ассоциации фермеров и частных землепользователей, Союза птицеводов, Ассоциации производителей молока, Ассоциации свиноводов и некоторых других ассоциаций сводится к тому, что разрешить продажу земли следует не ранее 2024 г. и то — после соблюдения ряда условий. Среди них:

— наполнение и исправление данных Государственного земельного кадастра (ГЗК) и реестра прав на недвижимое имущество;

— принятие закона, устанавливающего правила исправления ошибок (наложений) в ГЗК и компенсаций потерь пострадавшим владельцам земельных участков за счет государственных земель резервов и запаса;

— выделение паев бывшим и нынешним работникам сельхозпредприятий, которые не принимали участия в паевании земель сельхозназначения;

— запуск программы льготного кредитования малых фермерских хозяйств (менее 100 га в обработке): инициировать ее предлагают с участием международной финансовой организации, которая выделила бы деньги под низкий процент из расчета $1 тыс. на 1 га земли в обработке, но не более $50 тыс. на одного фермера;

— инвентаризация земель запаса, которые были выделены в 1990 г. Верховной Радой (до 10% в каждом сельсовете), для последующего предоставления в первоочередном порядке гражданам для организации фермерских хозяйств;

— инвентаризация земель резерва (до 15%), выделенных в 1995 г. для предоставления в пользование жителям села, занятым в социальной сфере или переселившимся в сельскую местность (к этим категориям предлагают добавить участников АТО);

— запуск целевой государственной программы льготного кредитования для развития производства нишевых культур, садоводства и овощеводства. Получателями таких кредитов должны стать семейные хозяйства. Выдаваться деньги будут под залог паев. После этого участники программы должны проработать три года, прежде чем рынок земли будет открыт;

— упрощение процедур выдачи закладных документов и возможность обращения взыскания предмета ипотеки через исполнительную запись нотариуса.

Аграрные ассоциации предлагают ограничить право на покупку земли даже гражданам Украины. Чтобы купить сельхозпаи, физлицо или предприятие должно иметь статус сельхозпроизводителя и работать на этом рынке не менее трех лет.

Они выступают категорически против продажи земли иностранцам, в т. ч. предприятиям, созданным с участием нерезидентов. Если иностранец каким-то образом получил по наследству участок украинской земли, он вынужден будет продать его с аукциона.

Предлагаются и антимонопольные ограничения в виде запрета на концентрацию более 10 тыс. га в пределах одного района, 40 тыс. га в пределах области и около 200 тыс. га по всей Украине.

Относительно немедленного открытия рынка земли существуют опасения и политического свойства. Так, экономический аналитик, соучредитель центра «КиевСтратПро» Вячеслав Шутенко считает, что открытие по принципу «быстренько и лишь бы было» закончится для экономики плохо. Нормальной работе рынка препятствуют минимум три фактора. Украина пока еще не может гарантировать права собственности. У нас до сегодняшнего времени не редкостью были рейдерские захваты предприятий.

Поэтому аргумент, что откроют рынок земли и потекут деньги, — неверный. До урегулирования ситуации с правами собственности, наведения порядка в судебной и правоохранительной системах мы не получим тех инвестиций, на которые рассчитываем. И это касается не только земли, но и других сфер инвестирования.

Второй момент — военно-политическая ситуация. Да, мы имеем уже сформированную вертикаль власти и некую политическую прогнозированность, но судьба конфликта в Донбассе пока непонятна. Этот фактор снижает стоимость каких бы то ни было активов на территории страны, в т. ч. и земли.

Третий фактор — необходимость упорядочивания земельного кадастра и всей соответствующей нормативной базы, чтобы возможность приобрести землю получили прежде всего украинцы. При соблюдении хотя бы этих факторов открытие рынка земли может быть оправданным, — подчеркивает Вячеслав Шутенко.

Инфляционный фактор земельного рынка

Аналитики и эксперты, не первый год наблюдающие за развитием земельных отношений на селе, готовы признать, что большинство украинцев не имеют средств для покупки земельных паев, но хотели бы получить его — согласно своему конституционному праву.

Законодательство позволяет каждому украинцу получить на безоплатной основе до 2 га для сельскохозяйственной или садоводческой деятельности, а в городах — по 10 соток для строительства жилья. Однако это право превращается в привилегию, даже если говорить о массовой выдаче сельхозземли участникам АТО.

Относительно недорогим финансовым ресурсом, который можно использовать для покупки паев, в настоящее время располагают разве что крупные отечественные агрохолдинги.

Говорят и о потенциальных крупных инвесторах из США, Ближнего Востока, Израиля, Китая и других стран, заинтересованных в покупке больших массивов украинской земли.

Поэтому заявление Гончарука о снижении ставок по коммерческим кредитам в гривне до 14—15% и о создании фонда, за счет которого фермерам будет компенсирована часть стоимости кредитования на покупку земли, можно рассматривать всего лишь как попытку успокоить самый уязвимый класс украинских аграриев, который в случае открытия земельного рынка может потерять даже то, что имеет.

Ведь даже получив льготный кредит и купив на них 50—100 га, новый собственник заложит в ипотеку земельные сертификаты, а расплачиваться с банком будет с плодов своей деятельности, которые, увы, не всегда покрывают затраты.

Конечно, было бы наивно рассчитывать, что при первой же возможности большинство владельцев сельхозпаев обменяют их на деньги и используют для улучшения жилищного положения, покупки автомобилей, потребительских товаров и т. д. Многие владельцы паев имеют долгосрочные договора с арендаторами, которые препятствуют их продаже на сторону.

Но те, кто помнит экономическое оживление в Украине 2005—2006 гг., когда теневые схемы продажи паев были особенно популярны, подтвердят, что многие продавцы воспользовались средствами от продажи земли не очень разумно, потратив деньги исключительно на потребительские товары. Поэтому, просчитывая варианты нынешней земельной реформы, украинская власть просто обязана учитывать и возможный инфляционный эффект для экономики. Хотя финансовый эксперт Василий Невмержицкий считает, что многие страхи необоснованны.

«Для снижения ставки кредитования необходимо снижать учетную ставку НБУ. Но сейчас Нацбанк придерживается политики инфляционного таргетирования, и учетная ставка меняется в зависимости от уровня инфляции.

Между тем на инфляцию влияют и такие параметры, как стоимость валюты. Если доллар США вырастет в цене, то это повлияет на стоимость практически всех товаров.

В принципе мы можем говорить о мировом опыте, когда учетная ставка снижается до уровня инфляции. Сейчас ставка рефинансирования НБУ — 16,5%, а индекс инфляции — 9,1%. В мире есть тенденция к снижению экономического роста и даже рецессии. Чтобы наполнить экономику деньгами, центробанки вводят даже отрицательную ставку.

Поэтому, несмотря на страхи раскручивания инфляции, понижение ставки НБУ неминуемо, и об этом можно говорить вне зависимости от реформы земельного рынка.

Отмена моратория на продажу земли сельхозназначения, конечно же, наполнит рынок деньгами. Однако если вы думаете, что банки будут заниматься ломбардным финансированием (в данном случае — бездумным кредитованием в обмен на земельные сертификаты), то это не так.

Банки заинтересованы в получении стабильного процентного дохода и не будут кредитовать кого попало. Интересны уже проверенные участники агрорынка с хорошей кредитной историей. Тем более что сейчас к заемщикам выставляются серьезные требования в части проверки доходов и верификации.

Большинство надежных корпоративных заемщиков имеют комплексные договора кредитования, которые не позволяют им бегать из банка в банк. Все эти факторы говорят в пользу того, что земельная реформа и приток капитала, с ней связанный, не повлияет на уровень инфляции.

Способствовать этому будет и контроль за финансовыми ресурсами, который наладил НБУ. Если раньше банки могли тратить эмиссионные средства, например, на скупку валюты, то сейчас это невозможно», — рассказал «2000» Василий Невмержицкий.

Т. о. даже приток миллиардных инвестиций в украинскую землю не должен обесценить украинскую валюту. Если только большая часть этого ресурса не окажется на потребительском рынке.

Владельцам земельных паев также следует учитывать большой к ним спекулятивный интерес и желание заработать на земле тех, кто к ее обработке не имеет никакого отношения. Однако продав землю один раз, но дешево, можно потом всю жизнь сокрушаться и чувствовать себя обманутым.

Ярослав ДМИТРЕНКО